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为什么昆明的房子越来越贵?是装标拉高了房价吗
编辑:admin  发布日期:2021年06月11日 00时00分00秒

原标题:为什么昆明的房子越来越贵?是装标拉高了房价吗? 日前,财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部门联合发文,规定将原本由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。

而云南省,就在7月1 日起开展划转试点的省市名单中,此消息一出,便引起市场的各种“揣测”。

税务部门征收比自然资源部门“刚性”更强,效率更高,这也意味着土地出让金此前存在的政策“空档”将显著减少,留给房企在地方层面的政策“腾挪”空间也将压缩。

事实上,今年以来,全国范围内的调控政策收紧、房贷利率提高、集中供地,包括此前“三道红线”的压力仍在,房企的生存状态并不乐观,不少房企出现大幅裁员的现象。

成本不断攀高、利润空间压缩,生存环境越发严峻的情况下,房企还能从哪些方面“找补”回来?除了前一期的物业分拆上市(点击查看《3年市值翻9倍!物业分拆上市这么香吗?》),在房地产开发主场上,精装修也成为发力重点。

昆明精装房的发展可以追溯到上世纪90年代,最早的金康园小区,由本土房企官房集团打造,虽然今天看来也不算有何新意,但在二十多年前已是开先河的“盛举”了。

2002年,建设部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》,开始推广精装修住宅,以万科为代表的头部房企积极践行精装修开发战略。

受限于低房价、高成本等原因,昆明的精装房市场在这一阶段并未发展起来。

到了2010年左右,北市区的万科金域缇香以1.1万/㎡的开盘价取得了不俗的销售成绩,项目主打精装修,相较于金康园时期品质更高,受到不少客户青睐。

如今,除了部分合院、洋房类产品,昆明市场上绝大部分项目都是精装修交付,且装修标准日渐攀升,尤其以“豪宅”“高端”“改善”为卖点的项目,似乎都卯着劲儿地比装标。

(昆明市场上部分精装修项目情况统计 不完全统计,如有错漏欢迎指正补充) 据血拼姐不完全统计,目前昆明市场上大多数项目精装修标准在1500-2500元/㎡之间,大部分都在2000元/㎡以上,装标超过2500元/㎡的项目也是一抓一大把。

其中最引人注目的莫过于近期开盘的公寓项目拢悦,以1万/㎡的精装标准“一骑绝尘”,把其他住宅项目远远甩在身后。

这样一来,俊发逸天峰5500元/㎡的装标都显得有点“不够看”了。

装标较高的项目还有未开盘的云南建投·朝朝暮暮,绿地东南亚中心428公馆,都在5000元/㎡左右,其次是中国铁建·西派国樾及龙湖紫宸等。

可以看到,装标较高的项目价格都不低,基本在2万/㎡以上,甚至高达4.5万/㎡,每平方米的装修费用,几乎快占到了房价的四分之一。

从“有的住”到“住得好”,装修是一门大学问。

越来越高的装修标准背后,似乎可以看到开发商在精装市场日渐“内卷”的趋势。

从以前的基础入住标准“厨墙门地卫”,到如今智慧家居、一线品牌、全屋地暖、新风系统……精装修越来越多聚焦到与日常生活息息相关的软、硬环境提升上。

(图源贝壳研究院) 根据贝壳研究院数据,当代购房者在选择住房时,对于每一个环境空间都有具体的生活想象与品质要求,对智能家居的选择也成为装修的重要部分,更趋向方便、健康、安全。

对应到房企的装修标准上,就不难知道动辄四五千甚至上万的装修费用到底花在哪儿了。

类似抽烟烟机、洗碗机、净水器、卫浴、马桶等常见精装配套,就是简单粗暴地比品牌(众所周知,劳斯莱斯、爱马仕都是计量单位),不是博世、柏丽、汉斯格雅、杜拉维特……都不好意思说自己高端。

而像全屋地暖、中央空调、新风系统这类配套,对昆明人来说就是仁者见仁,智者见智了。

目前市场上也仅有少数项目配备,如昆明润府、中国铁建·西派国樾、俊发逸天峰、佳湖熹祥苑及最近开盘的旭辉广场|铂宸府等均配有地暖。

最后不得不提的就是智能家居了,这是一个尚且无法精准定义的领域。

血拼姐在此前的文章《所谓“智能家居”是卖个噱头?还是行业分水岭?》里就说过,智能家居市场虽潜力巨大,但目前到底是花哨有余,实用不足,差了不止一点意思。

目前昆明市场几乎所有精装项目都配备了智能门锁、电子门、智能照明、智能控制系统、可视对讲等,品牌层出不穷,不是国际一线也是国内知名。

但u1s1,距离真正的智能化生活想象,尚还有很大的提升空间。

羊毛出在羊身上,这些花在装修上的钱,最后都得购房者来买单。

精装房自实行以来,确实在很大程度上提升了住房品质,方便了不少怕麻烦的购房者。

同时也为开发商提供了一条营(赚)销(钱)新(的)道(捷)路(径)。

在贝壳研究院发布的《2021住房消费维权白皮书》中,2016年至2020年间,房屋装修及物业服务问题相关投诉整体呈增长趋势,且居高不下。

房屋装修合同不规范、装修材料或施工质量不合格、工艺标准不高是最常见的几类问题。

(图源贝壳研究院) 去年5月,昆明市住建局发布《关于加强昆明市新建商品住宅全装修质量安全管理工作的通知(试行)》,强化对商品房全装修的监管,但精装修问题涉及细节众多,难以制定统一标准,因而也很难从根源上解决“惊装”问题。

今年上半年,仍有众多项目“交房即维权”,而维权内容,已从看不见的防水、电路等隐蔽工程上升为“中空塑料门”、墙体脱落、地砖不平等“明目张胆”的装修问题。

于购房者而言,选房时看得见的,是宣传册上写着的装标数字,和样板间精美华丽的理想示意,接房时到底会有多大的落差,就难以想象了。

不过,也有部分精装项目的交房反馈不错,尤其越是主打高端的楼盘,在一堆高端品牌及配套的堆砌下,施工也不会差到哪儿去。

从昆明精装房市场的发展来看,随着地价与房价的不断提高,及人们对生活品质要求的提升,未来精装修市场仍是房企的一大“红利”市场。

可以设想,当装修标准的比拼到达了品牌天花板,以后比的也许是设计、个性化、定制服务等更具辨识度和区别性的配套。

对于昆明精装房,你觉得多少的装标合适?欢迎留言讨论。

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